从草屋到高楼,图解临沂房地产发展史

春天的故事

中国房地产发展史,细究起来,应该起源于1978年。

1978年,是一个特殊的年代,在中国社会主义进程中,都是一个值得浓墨标记的时间点,在这一年,中国正式从社会主义的平均主义,向市场经济转型。

当时的中国,超过四成的农民吃不饱肚子,买一斤猪下水甚至都要排一整天的队,经济的滞后发展使得当时的领导人小平同志一再深思,他在当年说,“社会主义要表现出它的优越性,哪能像现在这样,搞了20多年还这么穷,那要社会主义干什么?”

改革开放前的中国,可不像现在一样,手里有钱就可以变着法儿的玩,想吃啥吃啥,想买啥买啥。那个时候,还是票证经济的时代,所有商品都实行计划供给,粮票、油票、布票、肉票、饭票等等等,倒爷们手里攥着各种票坐地起价。人们解决最基本的住房问题,是要等着“福利”,福利就是分房子。“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”就是当时的情况。想住上房子,要看自己的工龄、职位、年限等等等等,每年每个单位的房子就那么多,有的人分到了,就意味着有的人没有了。所以送礼,递条子,动刀子都是“争”名额的手段。

从草屋到高楼,图解临沂房地产发展史

1972年的上海市粮票

建国后,很长一段时间内,都是“先生产,后生活”的观念,职工们基本的住房需求被认为是次要的,本来用于建设房屋的资金,都用来发展重工业。居住面积人均3.6㎡,三代同屋都是常态的家庭状况。

1978年9月,中央在北京召开了全国城市住宅建设会议,会议大体精神是,”解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面的潜力不小。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中,必须把建筑业放在重要位置。”

小平同志在一次视察工作中问,居民住房能否成为商品,如果算商品,他想买一套。

当时十年动荡刚刚结束,整个国家都还没缓过劲来,敢这么问的,也就是立志改革的邓爷爷了。

随后十一届三中全会的召开,把中国的经济拨回了快速发展的路线上。

1979年,住房制度改革实践,标志着房地产正式起步。当时的国家城建局决定,把新建住房以土建成本价向居民出售,单价120-150元/㎡(西安、南宁、柳州、桂林、梧州等五个城市)。

中国第一个商品房小区

1979年,广州市东山区与香港开发商合作,开发“东湖新村”商品房小区,6万平方米的东湖新村开发项目,由广州方面提供土地,港方提供开发资金,其中2万平方米由港方在香港发售,售价约为港币2500元/平方米(当时100港元约兑30元人民币),另有近2万平方米分配给东山区的拆迁户,剩下的2万多平方米在国内市场发售,售价为700元人民币/平方米。

东湖新村,由此成为国内第一批商品房。

1980年,全国100多个城市的房管局都组建了房地产开发公司。新建小区是这些开发公司的业务之一,另外一部分的业务,是旧城改造。

当然,全国范围内的住房制度改革,也传到了临沂。

临沂的首个商品住宅小区

建国前的临沂,房屋分为公房和私房两种,官府、庙宇、祠堂、营房、学校等房产为公房,其余营业用房和居住用房为私房。解放后,政府接受了一部分地主豪绅的房产,使得政府手中拥有相当一部分数量的公房。1951年,当时还是县级单位的临沂,成立了临沂县房产委员会,用来管理公房和私房的使用用途。但是,由于人口增长过快,和长期的重工业轻消费的经济观念使得人均居住面积长期处于不足3㎡的尴尬局面,又在之后经历了十年动荡,城市建设毫无任何进展,人均居住面积跌至2.5㎡。

人均居住面积2.5㎡意味着什么?

现在的户型设计里面,一个干湿分离的卫生间,都能住2个人;

三室一厅的房子住4口人都略显局促,在那个年代,要住40人。

十一届三中全会后,临沂响应国家的住房制度改革,于1981年成立了商品房统建办公室,开发建设第一个商品房小区--王庄小区。

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1981年的车站旅社,建筑风格是极具北方特色的单层起脊

临沂商品房统建办公室就是现在的城建地产,陶然路的城建锦绣城、通达路的城建时代广场、北园路的城建涑堤春晓都是其开发项目。

从草屋到高楼,看临沂房屋建筑风格演变

清代时,临沂城内建筑最豪华的是府、县两个官职部门。府衙在考棚街,县衙在银雀山路上。两者职能所属,所以建筑风格较为相似,整体就是深墙大院的感觉。古代官员执政在位期间和电视古装剧描述的差不多,办公和起居生活都在衙门里面。整个布局为坐北朝南,办公区域集中在南区,北区为生活区。南大门是传统的牌坊仪门,门前为广场,两旁是石狮和旗杆座。从门进去后,有百米过道,之后就是接待客户的大堂,软装雕梁画栋极具考究。红漆明柱,青砖垒墙,屋角飞檐,屋头小兽。大堂前两廊厢房为资料室、车库。正堂后为办公室和会议室。再后是内宅,有卧室、书斋,并有花园、假山,植有花木和翠竹,容积率和绿化率简直奢侈。人车分流这种套路在百年前就是官老爷玩剩下的东西,车子要走侧门进,正门进一律下车步行,青砖到顶,条石铺路,红花绿草争奇斗艳,一路走走停停看风景,绝佳的样板示范区。

在当时的临沂城内,唯一的高层建筑是欧式建筑的天主教堂,,直到清末民国初期,土豪们开始搞2-3层的砖木结构的小楼,一般都是沿商业街旁建筑。

至于民房,一般都是土坯墙建筑,上面用草编搭建三角形梁支撑,名为“起脊”。一般是堂屋三间,外加东屋西屋各一间,堂屋用来会客和起居,东屋即厨房,西屋放置农耕器具,独门独院,入户大门一般朝南开门,其次是朝东。

建国后,房屋建筑大为改观,20世纪50年代建成的临沂剧院,东方红电影院,地区医院门诊楼等等都改变了临沂城建筑低矮、狭小、破旧的面貌。

六七十年代,军分区办公楼,百货大楼,新华书店等都建成了4层以上建筑,之后越建越高,1994年建成的工商银行已经达18层。

50-70年代,体制内的事业单位住房均为成排砖瓦房,福利分房居住,后国家实行“公地民房”政策,居民可以在空闲地上建筑房屋。

70年代,机关单位大建楼房,城市周边修建平房。

80年代,住房制度改革后,房管局局属开发公司开发第一个商品房小区-王庄小区,结束依靠单位自建房屋的时代。

90年代,大多数流行的户型有室无厅,60㎡的户型可以做成三室一厨一卫,在实际使用中,次卧一般作为客厅用来使用。

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90年代户型

后面发展为三室一厅一厨一卫,功能分区更加明确,加大了进深,缩减了开间尺寸:

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90年代末户型

进入21世纪后,经济水平大幅提高,人们对生活质量愈发重视,对于户型设计上,对功能分区更加明确:

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21世纪初 客厅通阳台

近年来后,最基本的住房需求满足后,一楼带花园的户型成为各家楼盘和客户们的热捧产品:

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一楼带院户型

图解临沂建筑风格变化

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80年代的临沂民居

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90年代的临沂街道

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临沂最早的楼房-人民医院

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90年代 苗庄小区南区

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2002年 沂河花园

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2006年 开元上城

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2008年 锦绣蓝山

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2010年 鲁商凤凰城

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2017年 华润中心

临沂房地产发展演变

1983年的时候,临沂商品房面积为2万㎡,34年后,仅2017年一年,临沂新增住宅供应面积就达452.87万㎡。

临沂的住房改革一直延续到20世纪末期。

1992年11月,临沂市的住房改革才真正进入实施阶段,具有代表性是1993年6月莒南和郯城开始出售公有住房。

1994年建立了住房公积金制度。

1995年,提高公有住房租金,均价0.3-0.35元/㎡/月,其中蒙阴以0.5元/㎡/月为最高。三区九县全部实行住房制度改革,1995年出售公有住房148万㎡,共计1.8亿元,单价合121.62元/㎡。全年办理房地产交易952户,成交面积14.72万㎡,成交额2929.78万元,单价合199.03元/㎡,每户面积155㎡。房地产开发公司达86家。

1996年,全市城市住宅开工面积达108.79万平方米,竣工面积52.56万平方米。其中临沂城住宅建设开工面积56.4万平方米,综合开发面积29.45万平方米,累计新出售公有住房6.65万套,421.47万平方米,占应出售公房的80%,回收住房资金2.5亿元。 有30.6万名职工实行了住房公积金制度,收集住房公积金4345万元,住房公积金推行率达80%,其中市直单位出售公有住房2.4万套,面积116.15万平方米,每户面积合48.39㎡,占应出售公房的85%,回收住房资金1.04亿元。1996年全市城市居民人均居住面积达8平方米

1997年,住房制度继续深化改革,累计出售公房7.5万套,售房收入达3.15亿元。安居工程竣工面积达8.58万平方米。年内,城镇住宅在建面积52.95万平方米,竣工面积31万平方米,全市共办理房屋确权发证8000余份,确权面积182万平方米。全市建成和正在建设的住宅小区34个,建立有资质的物业管理企业10家。

1998年,调整房地产开发布局,实行集中开发,扩大开发规模,集中房地产开发公司力量开发苗庄小区南区,建成16栋住宅楼,城建公司开发书院小区,王庄小区,和兰山小区。全年共完成房地产开发总投资1.3亿元, 实现商品房销售收入9590万元,商品房销售率达到90%。

加强物业管理,房地产物业公司对苗庄、朝阳、新新、金坛等住宅小区实施了物业管理;城建物业公 司对皇姑桥、兰山、南坛、王庄、书院等住宅小区实施了物业管理。

也是在1998年,举办了临沂首届房地产交易会,会上销售商品房面积1.6万平方米,总交易额3998万元(合单价2499元/㎡);中介商为3000余人次提供中介服务,办理中介服务业务36 份,成交额453万元。

1999年,三区内福利分房制度全面停止,职工按月工资基数的15%发放住房补贴。截止1999年底,全市已有30万名职工缴存了公积金,累计缴存2.7亿元。全市累计出售公有住房121663套,总建筑面积862.9万平方米(合每户70.9㎡)。

2000年,集中建设沂河小区、苗庄小区南区。完成房地产开发总投资25946万 元,开发房屋面积42.49万平方米,比年计划增长48.2%,同比增长91.3%。当年竣工房屋26.6万平方米, 为年计划的156.5%,同比增加5.88万平方米;实现商品房销售收入15678万元。

住房制度进一步深化改革,住房分配制度全面向货币补贴分配转换,职工补贴由15%提高至25%;经济适用房项目列入城市建设十大项目之一。住房公积金制度进一步完善,归集力度不断加大。全市公积金的缴存比例在工资总 额的4%~6%之间,公积金推行率已达到80%以上。至年底,已有近30万职工缴纳公积金,累计缴存公 积金3.39亿元,其中2000年缴存0.73亿元。

2001年,住宅发展公司集中开发了苗庄小区南区、三合园、桃花涧等住宅小区,全 年完成施工面积23.82万平方米, 其中当年开工面积16.9万平方米, 竣工12.79万平方米,完成总投资 1.3亿元,实现商品房销售收入1.1亿元。

2002年,全年局属房地产开发施工面积33.08万平方米,新开工面积35.08万平方米,比上年增加2万平方米, 当年竣工22.45万平方米,完成开发总投资2.27亿元,实现商品房销售收入16782万元。

2003年,全市房地产开发完成投资18.04亿元,同比增长25.63%,其中普通商品住宅完成投资13.49 亿元,开发施工面积210万平方米,增长25%。全年共完成房地产交易面积165 万平方米,交易金额10.8亿元(合单价654.55元/㎡)。

2004年,房地产市场秩序整顿,注销房地产开发公司12家,剩余162家。全年完成房地产开发投资26亿元,同比增长16%,施工面 积249.8万平方米,竣工面积134.3万平方米,销售121.6万平方米,全市房地产交易面积156万平方米, 交易额11.1亿元(合单价711.54元/㎡)。

2005年,重点开发经济适用房项目。全年施工面积17.4万平方米, 新开工面积5.5万平方米,竣工4.2万平方米,实现房屋销售收入2.39亿元。

2006年,全市完成房地产开发投资49.5亿元,实现税收5.94亿元,开发施工面积558万平方米。其中新开工面积249万平方米,竣工面积180万平方米。全市房地产市场成交面积210万平方米, 其中商品房销售150万平方米。

2007年,市区共颁发商品房预售许可证158份, 批准预售2.95万套、310万平方米,商品房合同备案25331 套, 增长31%。

2008年,全市完成房地产开发投资82.5亿元,增长23%;开发项目施工面积累计达870万平方米,其中新开工面积420万平方米, 竣工面积240万平方米。

2009年,市区全年新增预售项目101个,预售 面积405万平方米、 46038套,分别增长12.4%、11.9%;完成商品房网上签约301万平方米、37083套、金额94.4亿元, 分别增长19.3%、23%、20.1%。


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